כיכר המדינה בת"א עברה מהפך: כך היא עומדת להיראות

מי שעבר לאחרונה בסמוך לכיכר המדינה בתל אביב לא יכול היה להתעלם משלושת מגדלי הספירלה החדשים הנמצאים בשלבי בנייה מתקדמים. המגדלים מתנשאים לגובה של 40 קומות וצפויים לכלול יותר מ־400 דירות, ואף שבנייתם טרם הסתיימה - האזור כבר עובר מתיחת פנים משמעותית ביותר.

? מחירי הדירות יורדים מעט, אבל קשה למכור דירות
? כמו ביוון: בדקנו כמה משכורות תצטרכו בשביל לקנות דירה

כבר בשנות ה־60 וה־70 נרקמו תוכניות לפיתוח השטח שבמרכז הכיכר, אך אלה נתקלו שוב ושוב בקשיים משפטיים ותכנוניים. במשך עשרות שנים הייתה הכיכר מוקפת נכסי יוקרה אך מוזנחת יחסית. רק לאחר מאבק ארוך בין העירייה לבין בעלי הקרקע, ובסיוע פסיקות בג"ץ, התאפשר לקדם תכנון כוללני שכלל בנוסף להקמת שלושת המגדלים, גם שדרוג תשתיות, פיתוח שטח ציבורי פתוח ובניית מוסדות ציבור.

הפרויקט קיבל היתר בנייה מעיריית תל אביב בדצמבר 2022, לאחר קצת יותר משבעה עשורים. את הבנייה מבצעות יחד חברות הבנייה אלקטרה ואשטרום.

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת, שהעניקה לבעלי הקרקע בפרויקט אשראי בסכום כולל של 2.05 מיליארד שקל בשיתוף כלל ומגדל, אומר כי הפרויקט צפוי לקבל טופס 4 תוך כשנתיים.

250 בעלי זכויות בקרקע צפויים לקבל 453 יחידות דיור, כלומר דירה פלוס לכל מחזיק. בחברת אשטרום מסבירים כי העובדה שכלל הדירות שייכות לבעלי הקרקע וכולן אמורות להימסר בו־זמנית, חייבה בנייה של שלושת המגדלים במקביל, ולא בשלבים. "מדובר בתהליך מאתגר במיוחד ברמה ההנדסית והביצועית. קצב התקדמות איפשר להשלים כשבע קומות בחודש, לעומת כשלוש קומות בלבד בתכנון קונבנציונלי, ולקצר את משך הבנייה הממוצע של כל מגדל ל־11.3 חודשים בלבד", ציינו בחברה.

שיפוץ הכיכר, הנחשב לאחד המהלכים העירוניים המרכזיים ביותר שנעשו בתל אביב בשנים האחרונות, עורר עניין לא רק בהיבט התכנוני־אדריכלי - אלא גם בהשלכות הכלכליות והתחבורתיות הצפויות.

האם המתחם החדש יתמלא בחנויות יוקרה או דווקא בעסקים נגישים לכל כיס? כיצד ישפיע הפרויקט על זרימת התנועה בסביבה? מהו טווח מחירי הדירות החדשות - ואיך ישפיע הפיתוח על ערך הנכסים ברחובות הסמוכים? אספנו שלוש נקודות מרכזיות על הפרויקט שעתיד לשנות את פני כיכר היוקרה של תל אביב

1 המחירים: 65 אלף ש' למ"ר בממוצע

חלק מבעלי הדירות כבר התחילו למכור את דירותיהם, אולם מאז תחילת 2025 לא נרשמו עסקאות. גיא בראל, סוכן רימקס ווין בכיכר המדינה, אומר כי על סמך העסקאות הקודמות, המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט עומד על 65 אלף שקל, אך היו גם עסקאות שנסגרו על 80 אלף שקל למ"ר ואף יותר.

בדצמבר האחרון נמכרה דירת ארבעה חדרים בקומה 38 באחד משלושת המגדלים ב־10.63 מיליון שקל - 75,913 שקל למ"ר; דירת ארבעה חדרים בקומה ה־39 נמכרה במאי 2024 ב־9.59 מיליון שקל - 68,520 שקל למ"ר; ודירת ארבע חדרים בקומה ה־38 נמכרה באפריל 2024 ב־9.58 מיליון שקל - 68,405 שקל למ"ר. כל העסקאות בוצעו בדירות ששטחן 140 מ"ר.

בין המפורסמים שקנו דירות בפרויקט הזמר עומר אדם, שרכש דירה בשטח של 200 מ"ר תמורת 15 מיליון שקל, ובני הזוג סרג'י רוברטו וקורל סימנוביץ', ששילמו 13 מיליון שקל עבור דירה בקומה עליונה באחד המגדלים.

כיום מוצעת במגדל דירת 5 חדרים בשטח 155 מ"ר עם 15 מ"ר מרפסת, וכן חניה ומחסן, בכמעט 70 אלף שקל למ"ר בקומה אמצעית בבניין.

"לשם השוואה", מסביר בראל, "מחיר דירות חדשות שנמכרות באזור לאחר פינוי־בינוי עומד בממוצע של 60־62 אלף שקל למ"ר". עם זאת, בראל מחדד כי להערכתו, אכלוס הפרויקט יוביל לירידת מחירים מסוימת באזור, לפחות בטווח הקצר, וזאת לאור עודף ההיצע של דירות חדשות בכיכר המדינה וברחובות הסמוכים לה.

"רובע 4 בתל אביב הינו אחד האזורים עם מספר פרויקטי פינוי־בינוי הגבוה ביותר", מציין בראל. "המשמעות היא, שרוכשים שמעוניינים לקנות דירות באזור מקבלים כוח מול הקבלנים בשל עודפי ההיצע, מה שיכול ללחוץ את המחירים מטה". עוד הוא מציין כי פרויקט צמרת בתל אביב, שנמצא לא רחוק מפרויקט כיכר המדינה, צפוי גם הוא לחוות ירידה בביקוש.

2 שטחי המסחר: קיוסקים במקום חנויות

השנים הארוכות שבהן ניסו להוציא את הפרויקט לפועל, הובילו לשינויים משמעותיים בתוכניות המקוריות של הפרויקט. כך, באחת התוכניות הישנות יותר תוכננו להיפתח במתחם בתי קפה, מסעדות בוטיק וחנויות מעצבים שהיו עתידים להשתלב עם עיצוב המגדלים.

עם זאת, דני גולדשמיד, נציג בעלי הזכויות בפרויקט, מסביר בשיחה עם גלובס כי התוכנית העדכנית של הפרויקט תכלול רק ארבעה בתי קפה קטנים בצורת "קיוסקים" - ביתנים קטנים שמוכרים קפה בדומה לאלו הקיימים בשדרות רוטשילד, נורדאו ובן גוריון. שלושה מהם שייכים לבעלי הזכויות במתחם וקיוסק נוסף בבעלות עיריית תל אביב.

אז מה עוד תכלול הכיכר? לצד שלושת המגדלים יוקם פארק שישתרע על שטח של כ־40 דונם. הפארק יכלול מדשאות ירוקות, שבילי הליכה ואופניים, אזורי ישיבה ומתקני משחקים לילדים. במקביל כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים בית ספר יסודי, שיכלול 18 כיתות ושש כיתות חינוך מיוחד הכולל אולם ספורט בתת־הקרקע. עוד מוקם במתחם מרכז קהילתי בן ארבע קומות, וחניון תת־קרקעי עם 906 מקומות חניה לשימוש פרטי, וחניון ציבורי עם 720 מקומות חניה.

3 התחבורה: אלפי מכוניות נוספות

תוספת של מאות יחידות דיור, מבני ציבור הכוללים בית ספר וחניון ענק, צפויה להוביל לעלייה ניכרת בתנועת כלי רכב והולכי רגל באזור - דבר שמעלה שאלות לגבי היכולת של התשתיות הקיימות להתמודד עם העומס החדש.

הסוגייה גם עלתה במהלך דיוני הוועדה לתכנון מקומי של עיריית תל אביב, במיוחד בהקשר של תלמידי בית הספר.

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב יפו ומחזיקת תיק התחבורה בעיר, מסבירה בשיחה עם גלובס כי בראשית התכנון הייתה כוונה לייצר מנהרה שתעטוף את כל הכיכר, "אבל במהלך השנים למדנו שמנהרות יוצרות שטחים בלתי עבירים להליכה ורכיבה כדוגמת מנהרת לה־גארדיה, קרליבך וכיוב'".

להבי מוסיפה כי הוחלט לייצר מיתון תנועה במיקום מינהור, על מנת להתמודד עם היקף התנועה החדש באזור. "תכסית הבנייה בפרויקט נמוכה יחסית כדי להשאיר שטחים פתוחים לרווחת הציבור. התוכנית הקפידה על עירוב שימושים כדי לייצר מרחב מחיה שמאפשר לקבל שירותים של חינוך, קהילה, מסחר ופנאי בקרבת הבית. עירוב שימושים של מסחר ומגורים טוב לתנועה שכן אלו מייצרות תנועות הפוכות בכניסה ויציאה".

עוד היא מציינת כי המדרכות סביב הכיכר הורחבו ושודרגו כדי לאפשר הליכה נוחה בדפנות הכיכר ולצד זו קיימים המעברים ודרכי הגישה הפנימים בתוך הכיכר שיאפשרו קיצורי דרך לשירותים השונים ושוטטות במרחב שיכלול גם פארק עם אגם במרכזו".